文章丨商业地产观察
作者：刘文道
图丨项目官方
2023年，国内商业发展在摆脱疫情阴影后重回正轨，这一年北京商业经历了曲折复苏，逐渐焕发活力，并继续多角度发力打造国际消费中心城市。
据赢商大数据不完全统计，商业增量方面，2023年北京新开业项目23个，较2022年增长2倍以上，新增商业体量217.83万平米，其中3万平米以上项目19个，增量市场潜力得到极大释放。
从业态看，2023年将是百花齐放的一年，将有大型项目填补区域优质商业供给，如两座万达广场、一座大悦城、一座龙湖天街、一座万象城，也将有公园式商业、街区式商业、社区型商业、宠物型商业等高频关键词，也将有众多“商业新物种”争相入市，为北京乃至华北市场的商业多元贡献自己的力量。
从行政区划来看，朝阳区开业项目最多，达9个，作为北京商业发展水平和商业活力最强的区域，朝阳区当之无愧；其次是海淀区，开业项目3个，一定程度上填补了这个人均财富和教育水平较高的区域缺乏大型商业项目的空白；门头沟区、顺义区、通州区各有2个项目，这意味着北京商业资源分布不均的问题正在逐步改善。
从规模分布来看，5-10万平方米的中型项目成为“主力”，占比达到31%；其次是10-15万平方米的项目；大型项目占比相对较小，15万平方米以上的项目仅占13%；3-5万平方米与3万平方米以下项目数量持平，均在合理范围内。
从开盘时间分布来看，主要集中在下半年，其中三季度最多，四季度次之，尤其是中秋、国庆、年底“双节”等时间节点，是新盘开盘的热门时段，而尚未摆脱“寒流”的第一季度开盘数量最少。
跟随商业地产观察的脚步，了解2023年在北京开业的一些亮点项目。
北京DT51
2023年1月6日，北京SKP旗下全新项目DT51开业，成为2023年北京首个开业的大型商业综合体。项目位于朝阳区大屯路北苑路与小营北路交汇处东北角，地处大屯路商圈，紧邻奥体中心，距离地铁5、15号线换乘站大屯路东站仅数百米，地理位置优越，周边中高端住宅小区密集，亟待更多消费力注入。
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作为北京SKP的全新产品线，DT51定位为年轻潮流，与SKP的奢侈百货定位有所区别。项目在高比例自营买手店的基础上，引入了众多轻奢品牌、首创餐饮、休闲娱乐体验业态，高端品牌矩阵基本聚集国际一二线品牌，包括华北首店、北京百货首专柜。项目还通过模拟大型艺术装置营造特色场景，营造更浓厚的文化艺术氛围，从而提升整个商圈的调性和活跃度，强化项目对更大范围的号召力。
北京西三旗万象城
5月19日，北京西三旗万象城正式亮相，开业三天累计客流近30万人次。该项目是华润置地首个以“商业+体育”为特色的万象城产品，以垒球教育作为“商业+体育”思路的探索支点，引入运动服饰、户外运动、健身、瑜伽等多种零售及服务品牌，以及球类、射箭、搏击、跆拳道等一系列儿童训练品牌，多维度为不同年龄段的消费者提供更多健康、运动、休闲的选择与体验。
图片来源：项目官方
针对区域优质餐饮严重短缺的现状，西三旗万象城引入了青年公社、凑凑火锅茶歇、外婆家、南京大排档、西贝莜面村、九本居酒屋、文野菜、牛角日式烤肉里卡自助烤肉、南火锅、太二酸菜鱼等特色优质餐厅，以及知名生鲜零售品牌盒马鲜生，并加大外卖餐饮品牌在餐饮业态中的占比。未来，项目还将结合街边服务，在B1层空间打造24小时餐饮服务规划，充分满足周边行业人群全天候就餐需求。
北京THE BOX朝外｜青少年中心
5月底，THE BOX朝外｜青少年中心正式试营业。该项目由北京市朝阳区政府、朝阳文旅集团、U集团青年文化消费集团旗下URF英展联袂打造，旨在以艺术、科技、娱乐、文化融合的商业模式为基石，通过文化、社区、生活方式的综合运营，携手众多战略合作伙伴，在体育、生活方式、音乐娱乐、艺术文化等领域融合共生，打造中国精英青年地标。
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项目联手NBA旗下品牌NBA HOOP PARK打造北京首个户外光影篮球场、引入北京首家（）、携手阳光媒体集团带来中国首个数字艺术社交空间、联手知名滑板俱乐部URIDE打造户外滑板空间、引入艺术休闲街区BLOC、引入 Store、Army Logic、UNIK等专属品牌，以及Grid等品牌专卖概念店，涵盖生活方式、夜经济、艺术文化、数字艺术等全方位立体的商业业态。同时，THE BOX朝外也是北京首个宠物友好型商业空间。
北京西大悦城
6月18日，大悦城控股联合华远地产在北京的第三个商业综合体“北京京西大悦城”开业，项目招商率96%，开盘率93%，开业首日实现总客流16.5万人次、销售额1900万，一举打破石景山商业纪录。
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北京西郊大悦城独创“运动场景+商业综合体”业态模式，通过体育文化建立与消费者深度沟通的平台，打造运动体验与吃喝玩乐融为一体的全新沉浸式消费场景，创新聚合运动时尚、户外休闲、山地静谧、动感极限等优质品类，解锁骑行、滑雪、冲浪、露营、徒步、飞盘、攀岩、登山、高尔夫等新兴户外体验消费品牌，以城市为概念打造北京首个“城市户外生活源头”。
为充分兼顾周边消费者的多元美食体验，项目引入餐饮行业优质品牌90余个，区域特色餐饮品牌占比达80%，除福地+精选超市、欢影影院、无印良品、FLOW&GROW等主力店品牌外，项目在区域餐饮首店引入了美国PRIME 1988｜Steak House by Steak House、肉文屋、泰·糯米泰、BAKER&SPICE、新扎师兄冰室等特色美食佳肴。
北京第一条LONG街
6月30日，以“京尚·更多生活”为发展愿景的首开长街正式开街营业。项目位于昌平回天区中部霍营街，全长约650米，作为昌平区政府与首开股份联手打造的京北首条品质生活商业步行街，是中轴线北延上由商业、办公、中央共享花园三部分构成的新型生活空间。项目打破室外街区与室内商业空间的界限，将步行街打造成兼具辨识度与亲切感的城市绿洲，将绿色生活与商业空间有机结合。
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首家LONG街引入星居在三贝、米娅儿童乐园等品牌代表的北京首店，以及完美世界影院、星巴克、乐乐茶、家吉等品牌代表的昌平首店，涵盖潮流时尚、潮流美食、生活服务等优质生活品牌。项目围绕精致生活场景，打造“24小时商业业态、创新服务业态、儿童亲子业态”全方位品牌矩阵，加大运动、健康、户外、夜经济等品牌占比。
北京远洋港
6月30日，位于北京副中心核心区的远洋乐堤港盛大开门迎客。据了解，北京远洋乐堤港商业综合体总建筑面积37万平米，包括两栋LEED&WELL双金级认证写字楼及10万平米购物中心。项目位于北京副中心大运河商务区运河北端、五河交汇处，紧邻城市主干道及通州北关地铁站，全方位立体交通，半小时可达首都国际机场及中央商务区CBD。
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北京远洋商城地上6层、地下1层，已吸引国内外品牌200余家，包括区域首店、创新旗舰店、特色旗舰店40余家，包括华为旗舰店、NIO HOUSE、UR、宝岛轻奢店、星巴克宠物店等品牌；餐饮方面，引入副中心首店马六甲、伊豆野菜村、南京大排档、德川屋、Tims咖啡等；旗舰店方面，首次入驻副中心的首都影院、儿童游乐品牌也给消费者带来更多休闲欢乐空间。
龙湖北京北苑天街
9月1日，龙湖商业在北京打造的第八座天街——“龙湖北京北苑天街”正式亮相。项目保持龙湖商业同款标准，99%品牌招商率、97%品牌开盘率、60%区域首发率，云集220+优质品牌，以多元化业态、全时服务，解锁区域理想生活聚集地，打造“理想都市生活圈”。
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北苑天街以“城市绿洲”为理念，融合并升华城市旗舰店、运动活力、精致美学、幸福家庭、社交聚会、品质居家、修身养性等多种生活场景。在主打品牌方面，北苑天街引入京东七鲜全国首家品质生活概念店、博纳国际影城巨幕电影乐园定制店、星晖居KTV北京首家赛博朋克主题店、快时尚领军者优衣库等众多专属首店，为消费者带来热销品牌。
北京五棵松万达广场 & 北京东坝万达广场
9月28日，第四代万达广场北京五棵松万达广场、北京东坝万达广场同日开业，两大位于中国一线城市东西部的超大型轻资产商业项目的开业，引发了业界的强烈关注与讨论，吸引了大批客流。
图片来源：万达集团
五棵松万达广场位于海淀区五棵松商圈核心区，是近年来北京培育建设国际消费中心城市、实施城市更新的重点项目，也是海淀区推动商业高质量发展的重要举措之一。总面积31万平方米，是近年来北京开业面积最大的商业项目。项目定位为“超感官艺术新高地”，在场景设计上以“未来之城”为概念，突破性地搭建起北京最长的飞梯。项目以艺术、文化、新生活方式品牌为重点，引入300余个品牌，包括50余家全国定制店、北京首店、区域首店、品牌旗舰店，20余家必吃榜单及米其林餐厅，10余家跨界文化艺术品牌。
图片来源：万达集团
东坝万达广场位于北京第四使馆区，商业面积超18万平米，填补了东坝地区大型商业的空白。项目颠覆以往的“盒子”形象，呈现传统美学下的“四合院”结构，辅以屋顶花园、连廊等，用“围合感”的设计诠释独特的空间之美，用马蹄形的空间形态勾勒出艺术之境，打造半开放式城市街区全景，北京最大裸眼3D屏也正式亮相。在品牌方面，项目精准匹配周边客群消费需求，引入北京首店22家、区域首店11家、万达首店47家、必吃榜上的12个热门品牌。此外，广场在中心花园设置了宠物牵引捆绑设施、宠物电梯，真正做到“宠物友好”。
北京 谭谷慢生活公园
作为北京培育打造国际消费中心城市的重点项目之一，谭谷慢闪广场9月28日全面开业，谭谷商业区一期整体亮相，汇聚31家优质门店，包括3家全国首店、7家北京首店、10家区域首店，旨在打造北京山间微度假新地标。
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得天独厚的自然环境吸引了十余家餐厅入驻，包括京西首家米其林一星上海菜馆老吉堂、北京首家西南野奢火锅店蓝诗沐酱汁鱼火锅、探索美食艺术实验室Cb Lab大水花·名厨市场餐厅、京西首家潮流川菜朴朴川、北京首家海派咖啡馆逸池园、江心咖啡等。
项目还引入了众多由匠人管理的品牌，包括北京最大的单行道空间&十三邀小酒馆、北京首家山谷影院三科影城、北京首个复古美学空间二手仓库、探索全球艺术、潮流与生活方式的CB lab 艺术中心、以黑胶唱片音乐文化为主题的主题乐园、新锐骑行文化空间、国内原创复古皮具品牌HK+等。
北京王府井大悦城
12月30日，屹立于王府井大街起点的既有项目王府井大悦购物中心正式开业。这座“新国潮购物中心”总建筑面积7.8万平方米，共9层，与地铁1号线、8号线王府井站相连，不仅是北京国际消费中心城市建设的重点项目，更是首旅集团与王府井集团双重背景资源下的首个新国潮主理人共创共生项目。
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据悉，项目开业首日客流超10万人次，销售额500万，整体出租率达85%，引入潮流品牌超160个，包括知阳店、左右艺术超市等71家北京首店，步谷社、白噪音等61家王府井地区首店，以及萧敬腾等多个明星品牌，还有THE、米其林餐厅等概念店等多元文化融合业态。
值得注意的是，项目融合中国科技与本土设计的力量，打造前所未有的“Y3K沉浸式美学空间”——XY头条位于B1、B2层。项目想象“3000年后的北京”未来场景，打造兼具元宇宙体验与老北京传统特色的“元市口”、融合光影艺术动态空间的“日晷坊”、汇聚新美学精髓的“乾坤坊”，呈现无边界、无阻隔的视觉景观。
接下来商业地产观察还将为大家盘点2024年北京拟开业项目，敬请关注。
